査定価格はここで決まる！～一戸建ての査定で重要なポイント～

こんにちは。サードブレインです。

不動産の査定は“なんとなく高く売れたらいいな”くらいの気持ちで臨むのではなく、ある程度ポイントを押さえておくと結果が大きく変わります。不動産会社や査定サイトに丸投げするのではなく、ご自身でもチェックできるように確認すべきポイントをみていきましょう。一戸建てとマンションでは異なるので、今回は一戸建ての場合をご紹介します。

1.査定価格はどうやって決めるの？

不動産の査定は、主に不動産業者が実際の不動産を内見したり、土地・建物情報をもとに周辺と比較したり、周辺や同じような物件の売買価格などを参考にして行いますが、単に建物の状態を見るだけではありません。“立地”“市場”“タイミング”など、さまざまな要素が組み合わさって価格が決まります。

まず大前提として知っておきたいのは、査定価格＝必ずその価格で売れるわけではないということ。査定はあくまで“このくらいで売れる可能性が高い”という目安です。そして、査定価格が高ければいいというものではなく、“今の土地・建物を正しく査定しているか”が一番重要なのです。

2.査定に大きく影響するのは“土地”

一般的に、土地と建物は別物として査定されます。建物が古く損傷が激しい場合は建物に価格がつかず土地のみの価格となることもあるため、土地の広さ・形状・立地は重要なポイントです。逆に土地の状態や立地が良ければ評価が高くなる場合もあります。

40坪（132.23㎡）ほどあれば3～4LDKの広さの住宅が建てられるので、取引されやすく査定価格も高めに設定されます。20坪（66.11㎡）以下の場合は少し狭いので、いわゆる狭小住宅に向いており、都心など地価の高いエリアでは取引がありますが地方では売却困難なケースもあります。

また、四角形などの利用しやすい形状の土地は評価が高く、三角形や不整形地や極端に細長い土地の評価は低くなります。ポイントは “一般的な住宅が建てやすいかどうか”です。

建築基準法により、“建物が建てられている土地は４ｍ以上の幅のある道路に２ｍ以上接していなければならない”と定められているため、その基準を満たしていない場合は査定に影響が出てしまうでしょう。

3.建物のコンディションとメンテナンス履歴も重要ポイント！

築年数は家そのものの価値と直結しているため、建物の価値は築年数でほぼ決まります。築年数が経過するほど、外観に問題がなくても見えないところが劣化していると考えられるため、資産価値は上がりにくいでしょう。ちなみに総務省が公表している建物の耐用年数は、木造は２２年、軽量鉄骨は２７年、鉄骨コンクリート造は３４年、鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年となっています。

また、直接生活に結び付く設備や間取りも、当然査定項目です。

• 外装のチェックポイント・・・屋根の瓦が劣化していないか、外壁塗装が剝がれていないか、建物全体が傾いていないか、構造材が腐食していないか
• 内装のチェックポイント・・・壁やフローリングに汚れや傷や劣化はないか、雨漏りをしていないか、水回りの設備が古くないか、シロアリが発生していないか
• 間取りのチェックポイント・・・家事や生活がしやすい動線か、収納スペースは充実しているか、開放感はあるか、各部屋が有効活用できそうか

間取りについては、近年中古物件を購入して大規模リノベーションを行うことも多いため、そこまで深刻に考えなくてもいいでしょう。

重要なのは新しいかどうかではなく、“どれだけ大事に使われてきたか”“修理やリフォームなどのメンテナンスがきちんとされていたか”です。定期的な修繕やリフォームの履歴があると、査定額がプラスになる可能性があります。

4.生活環境・周辺トラブルも要チェック！

不動産の価値を決める一番の要因は、やはり立地です。

駅からの距離や公共交通機関の使いやすさ・周辺の生活環境（スーパー、学校、病院など）・周辺道路の整備状況や混雑情報・災害の発生の有無・日当たりや眺望など、リフォームでは解決できない条件もたくさんあります。そこで生活していたからこそわかる査定に有利なポイントを、できるだけたくさん見つけましょう。

また、住宅や土地に問題がない場合でも、外的要因で査定価格が下がってしまう場合があります。周辺で悪臭や地盤沈下がある・大通りや線路が近くて騒音がある・廃棄物処理場、工場、墓地、暴力団事務所、飲み屋街などが近くにある・近所に荒れた空き家や問題を起こす住民が住んでいるなど、ご自身が物件を探す際に気になるような悪条件は、査定に影響すると考えるようにしてください。

5.査定の判断基準はいいところも悪いところも隠さずに！

査定を依頼した際は、土地や建物のいいところや悪いところを隠さずにありのまま伝えましょう。不動産会社との信頼関係も生まれ、有益なアドバイスが得られるかもしれません。また、正確な情報をもとに査定することにより、正確な資産価値が把握できます。

6.近隣の取引事例も参考に

不動産取引では、“同じエリア・似た条件の家がいくらで売れたか”が基準になるため、特定の家だけ特別に高くなることは基本的にありません。そのため、事前に周辺相場をざっくり把握しておくと、提示された査定額が妥当か判断しやすくなります。

不動産会社によって得意なエリアや査定の考え方や販売戦略が異なるので、査定は複数社（少なくとも２～３社）に依頼するのが鉄則です。いくつかの不動産会社に依頼することで相場感が見え、不自然に高すぎる・低すぎる査定も見抜けるようになります。

7.タイミングも価格に影響する

不動産市場には動きやすい時期があります。一般的には春（新生活シーズン）と秋（転勤シーズン）は需要が高まりやすい傾向があります。金利や景気の影響も受けやすいため、“いつ売るか”も査定や成約価格に関わる重要な要素です。

家の査定は単なる価格チェックではなく、“売却のスタート地点”です。
大きく損をしないよう適切な査定を受け、より正確な資産価値を知って売却を成功させましょう！