"空き家対策特別措置法"について

こんにちは。サードブレインです。

近年問題となっている空き家の対策として、空き家バンクを創設して空き家や空き店舗を改修し、古民家カフェや素敵なお店を開くなど、空き家を有効活用していく取り組みをしている自治体なども増えてきました。
しかし残念なことに、空き家は今後も増加が予測されているので、周囲への悪影響がますます懸念されています。

増え続ける空き家への対策として、２０１５年５月より“空き家対策特別措置法”が施行されています。この“空き家対策特別措置法”は、各自治体（市町村）が倒壊の恐れがある空き家や衛生上有害となる恐れのある空き家を“特定空き家”と指定し、持ち主に取り壊しや修理をするよう、助言・指導・勧告・命令できるという法律です。

1.“空き家”の定義＆“特定空き家”とは？

そもそも空き家とは、１年以上誰も居住しておらず、その他の用途にも使われていない状態の住宅のことを指します。具体的には、１年間人の出入りがあるか、ガス・電気・水道の使用状況はどうか、といったところから判断されます。

“空き家対策特別措置法”で“特定空き家”と指定されるものには、次のような空き家があります。

• そのまま放置すれば倒壊する恐れがある・屋根などが破損し危険となる恐れがある空き家
• ゴミの放置や不法投棄による異臭や、ハエやネズミなどの発生により、衛生上有害となる恐れのある空き家
• 落書きや雑草など、適切な管理がなされていないことにより景観を損なっている空き家
• 立木が道路にはみ出していて歩行者の通行を妨げている、動物が住みつく、容易に侵入でき犯罪に利用される危険性があるなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている空き家

どれも、周囲に悪影響を及ぼす“危険な空き家”ですね。

2. 助言・指導・勧告・命令とは？

いずれも、“特定空き家”に指定された空き家の持ち主に対して、市町村が行う行政指導のことです。

• 助言・・・まず、近隣住民から苦情があった場合などに、市町村から「庭の草木が伸びているので除草作業をしてください」などと適切な管理を求める「助言」があります。この段階では比較的容易に対応できることが多いようです。
  
• 指導・・・持ち主が助言に従わない場合や早めに改善が必要な場合は、市町村から「指導」されます。この場合、近隣住民から複数のクレームがあった可能性があります。
  
• 勧告・・・指導されても状況が改善しない場合、市町村は「勧告」を行います。勧告を受けた空き家は、そのまま放置すると近隣住民に大きな被害をもたらすような危険なケースが多いので、一刻も早い対応が必要です。勧告を受けると、改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されず、大変負担が大きくなります。
  
• 命令・・・勧告されても持ち主が対処しない場合、市町村は直ちに改善するよう「命令」を出します。この命令に背くと、最大５０万円の罰金が科せられます。
  
• 行政代執行・・・命令を受けた空き家に改善がみられない場合、市町村が持ち主に代わり樹木の伐採や建物の解体を行い、その費用を持ち主に請求する「行政代執行」がとられる可能性もあります。

3.新たに制定された“管理不全空き家”とは？

このように、全国的な空き家の増加に伴う周囲への悪影響を懸念して施行されていた“空き家対策特別措置法”ですが、2023年12月に改訂され、新たに“管理不全空き家”が設けられました。

この“管理不全空き家”は、“特定空き家予備軍”、つまりこのまま管理を怠って放置していると“特定空き家”になってしまう空き家のことで、早めの対応とさらなる空き家の管理強化を促すためのものです。

• 屋根や柱が破損もしくは腐敗している。
  
• 窓ガラスが割れている。
  
• ゴミが散らかっている。
  
• 草木が繁茂している。
  

具体的には上記のような空き家が当てはまり、各自治体が判断します。

“管理不全空き家”に指定されると、“特定空き家”と同じように、建物などの修繕・撤去についての指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けた所有者は、固定資産税の優遇措置が適用されないという“特定空き家”と同様のペナルティーも設けられています。

このほかに、各自治体が設定した区域内で空き家の建て替えや土地の用途変更をしやすくする制度や、“管理活用支援法人”に指定されたNPO法人などが所有者からの相談に対応する仕組みも設けています。

空き家の管理の責任は、所有者にあります。建物が老朽化して倒壊しそう、草木が成長して道路にはみ出しているなどの場合、所有者はその状況を改善しなければいけません。場合によっては売却・解体という方法もあります。

また、現在は特に問題のない空き家でも、人の住んでいない家は劣化が進みやすく、放置していればいずれは指導や命令の対象となることは避けられません。大事な資産が“管理不全空き家”や“特定空き家”に指定される前に、持ち続けるのならしっかりと管理していくことが必要です。
放置せず、今まで以上に意識して適切な管理をお願いいたします。

弊社では、空き家・空き地の売却・活用方法のご相談も承っております。お気軽にご相談ください。