査定価格はここで決まる！～マンションの査定で重要なポイント～

こんにちは。サードブレインです。

マンションの売却を検討する際も、査定をしてから価格を決定します。今回は、不動産業者が共通してチェックしているマンション査定のポイントについて、ご紹介したいと思います。

1.マンションといえば築年数

マンションの条件といえば、まず思いつくのが築年数です。当然、築年数が古くなるほど価格は下がる傾向にありますが、築年数にふさわしい建物や部屋の状態ならば何も問題はありません。築年数が古い＝売れないというわけではなく、購入者は予算の範囲内で最善の物件を探しているので、どの価格帯にも購入希望者は存在します。それよりも問題なのは、築年数が浅いはずなのに建物や室内の劣化や汚れが目立つ場合です。その際は査定時にいろいろと質問を受けると思いますので、室内については正直に、建物全体のことはわかる範囲で答えましょう。中でもマンション全体の管理状況というのは、住んでいる方には当たり前になっており善し悪しが判断しにくい場合があります。数多くの物件を見てきた不動産業者だからこそ気付く点もあるので、ありのままに申告しましょう。

2.どの階に住んでいても気になる耐震性

地震や津波など、いつ来るかわからない自然災害の被害を最小限に抑えるため、建物についても防災意識が高まっています。具体的には、１９８１年（昭和５６年）以降に建てられた“新耐震基準”を満たしているか、で査定価格が変わってきます。“新耐震基準”を満たしているということは、震度６～７の地震でも倒壊しない構造になっているということです。また、旧耐震基準のマンションでも耐震補強がされている場合もあるので、管理組合からの資料等を確認しておきましょう。

3.室内状況やリフォーム履歴、瑕疵

室内状況は、主に壁・床・天井の劣化状態をチェックします。クロスの剥がれ・汚れ・日焼け・におい・水あとなどは長い期間住んでいたらどの物件でも発生するものですが、築年数だけでなく使用状況にも大きく影響されます。例えば、タバコを吸う・ペットを飼っている・壁の落書きやシール跡があるなど、築年数がそこまで古くなくてもすべてのクロスを貼り替えないとすぐに住むことが難しい場合もあります。当然、きれいな状態の方が査定額が高くなります。

また、室内のリフォーム履歴も査定の大切なポイントになります。どの部分を・いつ頃・どのように修繕したかをわかるようにまとめておくとよいでしょう。お金をかけてメンテナンスをしている＝物件を大切に扱っていると判断されます。購入時の物件の傷みが少ないこともプラスの評価につながります。

プロにしか直せないようなひどい汚れや傷がある場合は“瑕疵がある”とみなされ、査定額に大きく影響します。例えば、窓ガラスのヒビ・結露によってできた大きなカビやシミ・家具などがぶつかってできた大きな傷や壁の穴・床の大きなへこみなど、部屋の使い方が原因でできた損傷や汚れが対象になります。この場合は隠さず申告しましょう。

4.マンションならではの騒音や生活音

マンションで気になる騒音といえば、隣や上下の住人の生活音ではないでしょうか。洗濯機・掃除機・目覚まし時計・シャワー音・ペットの鳴き声・子供の声・足音・人の話し声・楽器の音などなど、住んでいたら慣れてしまう音でも購入希望者にとっては気になるポイントかもしれないという視点で査定されます。

5.売却する理由

売却理由も査定額を決める際の参考材料になりますし、購入希望者が気になるところでもあります。一般的に言われるネガティブな理由（リストラ・離婚など）だったとしても、不動産業者に先に伝えておくことで購入者への印象が悪くならないような伝え方をしてもらえます。

諸事情があり少々価格が下がってもいいから早めに売却したい場合も、はじめに伝えておくと査定額やなるべく早く売却できる方法を提案してもらえるので、相談されることをおすすめします。

6.階数・駐車場の有無

マンション全体の高さと、入居者数に対しての階段の広さ・エレベーターの台数や搭載人数や速度など、使いやすさ・混雑度合い・安全性・防犯性も購入者が気になるところでしょう。

マンションの部屋の階数は、防犯の問題上３階以上に人気があります。１～２階でも専用庭・ルーフバルコニー・ガレージ・門扉風エントランスなど防犯上の工夫がされていれば、特にマイナス査定にはなりません。高層マンションの場合は、階数が上がるほど査定額が高くなる傾向があります。

また、主に車移動が多い地域では、駐車場の有無は重要です。駐車場がある場合は平置きタイプか機械タイプか、入居者に対して十分な台数が確保できているかなどもチェックポイントです。

7. 立地エリア

立地に関しては、主に駅からの距離と周辺環境を中心として生活者視点で査定します。マンションでは物件タイプに関わらず、駅からの距離が１０分程度であれば利便性の高い物件として評価が高くなります。

また、駅からの距離とは関係なく、住みたい街として人気のエリアであれば査定にプラスになりますし、ファミリー向けの物件であれば周辺に学校・保育所・公園がなどあり、治安がよく安心して子育てができる環境であることもポイントです。

他にも、近くにスーパーやドラックストアがあること・歩いていける距離にコンビニがあることなど、生活のしやさも査定に影響します。

8. 間取り・日当たり・方角

日の光が入る部屋がある物件は、査定にプラスです。方角は、南向きや東向きが人気です。物件全体の方角や建物の位置は自力ではどうすることもできないので、良い方角の物件はそれだけで価値が高くなります。

また、設置されている通気口や換気扇が十分に動いているか・隠れた場所にカビが生えていないかなど、風通しのよさも考慮されます。

9.建物全体の管理状態

マンションの管理状態は、エントランス・廊下・ゴミステーション・自転車置き場など、入居者全員が使う共有部分でチェックします。管理が行き届いているマンションは、エントランスにチラシが散らばっていない・廊下や階段やエレベーターにゴミや汚れがない・ゴミステーションが荒れていない・電灯が切れていないなど、美化整備がしっかりしています。また、防犯カメラの有無もポイントになります。

マンションブランドや販売会社も査定の材料になりますが、有名でないからといってマイナスに傾くということはありません。

その他、すぐに修繕やクリーニングはできなくてもできる限り掃除はしておいた方がよいでしょう。同じ条件の物件でも、部屋がきれいに整っているだけでも印象が違って見えます。

また、一戸建てと同様、査定を依頼する際には初めから不動産会社を一社に絞ってしまうのではなく、複数の不動産会社からの査定額を比較してから、信頼できる会社を選ぶのをおすすめします。いくつかの査定額を比較することで物件の価値に見合った売却額がわかるほか、不動産会社ごとの強みなどの違いも比較できるので、自分に合った会社を選びやすくなります。

いきなり不動産会社へ問い合わせるのはハードルが高い、すぐに売却するわけではないけれどマンションの価値を知っておきたい、といった方には、簡単な情報を入力するだけで簡易査定ができるサイトもあるので、活用されてみてはいかがでしょうか。